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微服“师”访‖房屋租赁期间房东卖房怎么处理?遇到这种事情应该如何维权?
发布时间:2019-04-02 阅读量:58次   来源:
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房价是压在工薪阶层人民身上的一座大山,因此就有部分人选择用租房代替买房。但租房的过程经常会出现这样或那样的纠纷,让承租人头痛不已,小的摩擦还好说,最让承租人束手无策的就要数房屋租赁期间房东卖房了,这时承租人该如何维权呢?今天,小智整理了以下内容为您答疑解惑,希望对您有所帮助。

 

一、房屋租赁期间出租人卖房合法么

房屋的所有人对房屋享有占有、处分、收益的权利,无论是将房屋出租还是将房屋出售都是房屋所有人的自由,但是当房屋在出卖之前存在租赁关系时,房屋的出售就会受到限制。因为租客对房屋享有优先购买权。根据《合同法》第二百三十条,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是当承租人提出的购房条件与第三人购房的条件相同时,出租人应当将房屋卖给承租人。

 

二、出租人买房承租人怎么维权

①根据承租人的优先购买权,出租人负有通知的义务,如果因为出租人的原因侵害了承租人的优先购买权,承租人可以向出租人要求赔偿。然而,如果承租人未曾起诉要求行使优先购买权,直接起诉要求出租人因侵犯其优先购买权而赔偿损失的,应当如何处理?

承租人的优先购买权是一种形成权,只有在承租人确有行使该权利的意思,且提供与买受人同等的交易条件时,才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。经法院审查房屋买卖已经过户且买受人为善意,驳回承租人的诉请后,承租人才能以出租人为被告提起优先购买权的损害赔偿之诉。不应以未曾起诉行使优先购买权而一概驳回。优先购买权行使的结果是强制缔结房屋买卖合同,使承租人能以同等条件优先于第三人购买租赁房屋。
 
③出租人擅自将房屋出让并过户给第三人,使承租人无法行使优先购买权,给承租人造成的直接损失是迫使其在租赁期届满后另行购买或租赁房屋以供居住,支出不必要的交易成本;间接损失则是使得承租人丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会,从而因房屋市场价格波动失去可得利益。对直接损失,可根据承租人提供的证据认定;对间接损失,即房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

双方协商确定的,从其约定;双方不能协商确定的,原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护承租人的利益出发,以承租人的请求为基础,结合租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

 

 小智:租房生活本来就有很大的不确定性,租户提前退租、房东卖房等都是要在租房时考虑清楚的。在签订租房合同时要将相关事宜写清楚,这样才能更好的约束双方的行为。如果自己的合法权益受到侵犯,可以搜集证据向法院起诉来维护自己的合法权益。

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